Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Thái Lan phát triển sôi động, nhiều nhà đầu tư nước ngoài mong muốn sở hữu bất động sản tại Thái Lan. Theo Luật Đất đai Thái Lan năm 1954 (Land Code Act B.E. 2497), về nguyên tắc người nước ngoài không có quyền sở hữu đất đai tại Thái Lan.

Vào năm 2019, chính phủ Thái Lan tham khảo các hệ thống quyền sử dụng bất động sản của các quốc gia khác và đã ban hành luật Sap-Ing-Sith mới (được dịch trong bài viết này là “Quyền sử dụng phụ bất động sản”), đạo luật này có thể mở ra cho các nhà đầu tư nước ngoài một con đường khác biệt so với các hình thức cho thuê truyền thống (Leasehold) hay quyền sử dụng đất (Superficies), bảo vệ an toàn đầu tư đồng thời loại bỏ các hạn chế pháp lý của hình thức cho thuê truyền thống.

Bối cảnh thực tế của Luật Sap-Ing-Sith

Luật Sap-Ing-Sith xác định rõ quyền và nghĩa vụ giữa chủ sở hữu đất và người sở hữu quyền sử dụng:

• Trong thời gian hiệu lực của hợp đồng Sap-Ing-Sith, chủ sở hữu đất không được tự ý thiết lập các quyền sở hữu khác (như quyền sử dụng hay quyền hưởng lợi), cũng như không được tự ý thế chấp đất hoặc sử dụng đất làm bảo đảm thương mại, trừ khi có sự đồng ý bằng văn bản của người sở hữu quyền sử dụng Sap-Ing-Sith.
• Nếu trên đất đã có các quyền sở hữu khác (như thế chấp), chủ sở hữu đất cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của các bên liên quan (như ngân hàng) trước khi đăng ký quyền sử dụng Sap-Ing-Sith.

Trường hợp thực tế:

Một nhà đầu tư nước ngoài dự định phát triển một khu nghỉ dưỡng tại Phuket, nhưng do luật pháp Thái Lan không cho phép người nước ngoài sở hữu quyền sở hữu đất, ông ta đã dự định đăng ký quyền sở hữu đất dưới tên vợ là người Thái. Tuy nhiên, cách làm này khiến ông lo ngại về những rủi ro liên quan đến quyền sở hữu trong trường hợp mối quan hệ hôn nhân của họ gặp trục trặc trong tương lai.

Nếu chủ sở hữu đất Thái Lan trước đó đã đăng ký đất đai theo quyền sử dụng phụ Sap-Ing-Sith, nhà đầu tư nước ngoài có thể thông qua hợp đồng Sap-Ing-Sith và đăng ký quyền sử dụng đất trong 30 năm dưới tên của chính mình, không còn phải lo lắng về các rủi ro quyền sở hữu liên quan đến sự thay đổi trong mối quan hệ hôn nhân.

Hai năm sau, chủ sở hữu đất vì lý do tài chính cần bán toàn bộ khu đất cho một thương nhân Thái Lan khác. Theo quy định của Luật Sap-Ing-Sith, chủ sở hữu mới khi mua đất phải hoàn toàn kế thừa các điều khoản trong hợp đồng Sap-Ing-Sith giữa chủ sở hữu cũ và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo rằng quyền sử dụng của nhà đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng.

Chấm dứt quyền lợi và phương thức giải quyết tranh chấp của quyền Sap-Ing-Sith

Theo Luật Sap-Ing-Sith, quyền lợi có thể chấm dứt qua các cách sau:

• Hết hạn hợp đồng: Khi hết thời gian hiệu lực của hợp đồng.
• Hai bên thỏa thuận hủy bỏ: Cả hai bên đồng ý thực hiện thủ tục hủy bỏ đăng ký quyền sử dụng.

Trong thực tế, nếu người sở hữu quyền Sap-Ing-Sith vi phạm hợp đồng (ví dụ như không thanh toán tiền thuê), chủ sở hữu bất động sản có thể yêu cầu thu hồi đất. Tuy nhiên, yêu cầu này sẽ không có hiệu lực đối với bên thứ ba đã đăng ký quyền sử dụng đất một cách thiện chí.

Do đó, cách thức thường được áp dụng là các bên sẽ tiến hành thỏa thuận và thực hiện thủ tục hủy bỏ đăng ký quyền sử dụng đất, nhằm tránh các tranh chấp pháp lý không cần thiết.

Trường hợp thực tế:

Một nhà đầu tư nước ngoài đã ký hợp đồng Sap-Ing-Sith để phát triển một khách sạn boutique trên một khu đất ngoại ô Bangkok với thời hạn hợp đồng là 30 năm. Sau bốn năm hoạt động, do lý do kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài gặp khó khăn về tài chính và không thể thanh toán đúng hạn khoản phí sử dụng theo thỏa thuận Sap-Ing-Sith (tương tự như tiền thuê đất) trong vài tháng liên tiếp.

Do đó, chủ sở hữu đất Thái Lan đã yêu cầu chấm dứt hợp đồng và thu hồi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Sap-Ing-Sith, việc yêu cầu chấm dứt hợp đồng sẽ chỉ có hiệu lực đối với nhà đầu tư nước ngoài nếu việc vi phạm được chứng minh đúng pháp lý và không ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thứ ba đã đăng ký hợp đồng một cách thiện chí.

Trong tình huống này, để tránh tranh chấp pháp lý lâu dài, cả hai bên có thể lựa chọn giải pháp thỏa thuận và thực hiện thủ tục hủy bỏ đăng ký quyền sử dụng đất, giúp giải quyết vấn đề một cách hợp lý và tránh các rủi ro pháp lý trong tương lai.

Trong thời gian này, nhà đầu tư nước ngoài đã chuyển nhượng quyền sử dụng Sap-Ing-Sith cho bên thứ ba, cụ thể là một công ty đầu tư nước ngoài. Công ty này đã thực hiện đăng ký theo quy định pháp luật và thanh toán khoản giá trị, là bên thứ ba thiện chí. Theo quy định của luật Sap-Ing-Sith, yêu cầu chấm dứt quyền sở hữu đất của chủ sở hữu người Thái Lan sẽ không có hiệu lực pháp lý đối với công ty nước ngoài đã thiện chí tiếp nhận và đăng ký quyền Sap-Ing-Sith.

Ưu điểm của Sap-Ing-Sith từ góc độ nhà đầu tư thực tiễn

Từ góc độ của nhà đầu tư nước ngoài, đạo luật Sap-Ing-Sith mang lại những lợi thế đáng kể, đặc biệt là đối với những nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất đai lâu dài và an toàn:

• Sap-Ing-Sith không yêu cầu sự đồng ý của chủ sở hữu đấtđể chuyển nhượng, thừa kế hoặc thế chấp tự do, mang lại sự tự chủ cao hơn trong đầu tư;
• Tránh được các rủi ro pháp lý tiềm ẩnkhi sử dụng người Thái Lan hoặc thành lập công ty làm phương tiện đầu tư;
• Giúp tiết kiệm chi phí đáng kể và nâng cao tính an toàn trong đầu tư.

Trường hợp thực tế:

Một nhà đầu tư nước ngoài dự định đầu tư vào việc xây dựng một trung tâm thương mại dưới hình thức công ty liên doanh, trong đó đối tác người Thái Lan sẽ chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu sâu về các rủi ro pháp lý liên quan, nhà đầu tư nước ngoài nhận ra rằng nếu hai bên có bất đồng về phương thức quản lý hoặc xung đột lợi ích, đối tác người Thái có thể sẽ chuyển nhượng hoặc thế chấp đất cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý của mình, điều này có thể gây ra rủi ro lớn về quyền sở hữu tài sản.

Dưới sự tư vấn của luật sư, nhà đầu tư nước ngoài đã đạt được thỏa thuận Sap-Ing-Sith với chủ sở hữu đất, trong đó quy định rõ ràng rằng nhà đầu tư sẽ có quyền sử dụng độc lập, cho thuê và cải tạo đất trong vòng 30 năm mà không cần sự đồng ý của đối tác, và có quyền tự do quản lý, kinh doanh, cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vài năm sau, quan hệ hợp tác giữa nhà đầu tư nước ngoài và đối tác người Thái có chuyển biến xấu đi, đối tác người Thái thậm chí còn cố gắng lén bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, nhờ vào thỏa thuận Sap-Ing-Sith đã được đăng ký hợp pháp, bên mua mới phải chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ của Sap-Ing-Sith, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư nước ngoài trong việc duy trì hoạt động ổn định và lâu dài của trung tâm thương mại.

————————————————————————————————————————————————-

Thông báo đặc biệt

Không được phép sao chép bất kỳ nội dung văn bản, hình ảnh, âm thanh và video (nếu có) trong bài viết này khi chưa được ủy quyền. Nếu có nhu cầu chia sẻ hoặc trích dẫn, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được ủy quyền, đồng thời phải ghi rõ nguồn và thông tin tác giả khi chia sẻ.

Nội dung của bài viết này chỉ nhằm mục đích trao đổi thông tin và không đại diện cho quan điểm, đề xuất hoặc cơ sở ra quyết định pháp lý của Chi nhánh Văn Phòng Luật sư Ying Ke Thành phố Bắc Kinh tại Hà Nội hoặc Đội ngũ luật sư của văn phòng. Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn pháp lý hoặc phân tích chuyên môn, vui lòng liên hệ với chúng tôi.

————————————————————————————————————————————————-

Nếu bạn có nhu cầu pháp lý đầu tư vào nước ngoại vui lòng liên hệ với chúng tôi như sau:

Chi nhánh Văn phòng luật sư Yingke thành phố Bắc Kinh tại Hà Nội

Địa chỉ: Lô A1L3-04+05, tòa A1 Dự án Ecolife Capitol, 58 Tố Hữu, phường Mễ Trì, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội

Người liên hệ: Luật sư Zhang Zhi Dan

Điện thoại: + 84 859600354（Việt Nam）

Zalo:  (+86)13481033546